REALITNÍ MAKLÉŘ LUKÁŠ KLUS

ZPRAVODAJSTVÍ


Realitní makléř Lukáš Klus

Pandemie koronaviru zasáhla snad všechna odvětví ekonomiky. Přinesla něco, s čím jsme se dosud nesetkali – ekonomickou nejistotu v kombinaci se strachem o zdraví své i svých blízkých. Opravdu silná káva pro většinu z nás. Občas čtu srovnávání současné situace s krizí v roce 2009. Myslím, že tyto dvě události spolu nemají nic společného, protože každá vznikla z úplně jiných příčin. Řešení ekonomické krize 2009 bylo popsáno v každé učebnici ekonomie. Krize navíc zasáhla společnost zvýšenou nezaměstnaností a dočasným omezením spotřeby, nic tragického. Jen omezení našich rozmazlených životních nároků.

Dnes je situace jiná. Svět se téměř zastavil z příčiny, na kterou zatím nemáme lék ani očkování. Je tu ale jedna skvělá zpráva, zatímco krize v roce 2009 trvala několik let, zde pro něco takového není důvod. Jakmile se lidé budou moci, byť třeba s určitými omezeními, znovu vrátit do práce a děti do škol, ekonomika se zase rychle vzpamatuje. Věřím, že to lze očekávat v řádu několika měsíců.

* CO NA TO REALITNÍ TRH? 

* MĚNÍ SE CENY NEMOVITOSTÍ?

* MÁM TEĎ PRODAT/KOUPIT NEBO JEŠTĚ POČKAT?

Tak to je opravdu těžká otázka a myslím, že na ni není schopen nikdo se zárukou odpovědět. Vše bude záležet na tom, za jak dlouho se život vrátí nebo alespoň přiblíží tomu, čemu jsme říkali normální stav.

V současné době chybí poptávka po nemovitostech, takže s prodejem není kam spěchat. Prodeji určitě neprospěje, když bude vaše nemovitost zbytečně týdny inzerována bez odezvy. Sníží se tím automaticky její cena. Šanci mají jen takové nabídky, které nabízejí kupujícímu něco navíc. Buď jsou nějakým svým parametrem naprosto exkluzivní nebo mají neodolatelnou cenu.

Realitní makléř Lukáš Klus

Na začátek bych definoval rozdíl mezi družstevním vlastnictvím a osobním. Byt v dr. vl. je něco mezi bydlením vlastním a nájemním. Dům je v katastru nemovitostí zapsán jako jeden celek vlastněný bytovým družstvem, který pronajímá byty svým členům. Členové družstva nevlastní byty přímo, ale vlastní pouze družstevní podíl. U bytů v os. vl. jsou jejich vlastníci uvedení přímo v katastru nemovitostí.

Bytové družstvo má své stanovy a orgány. Členové družstva pak mají možnost prostřednictvím svého hlasu na členské schůzi ovlivňovat činnost „svého“ družstva, mají právo nahlížet do účetních dokladů družstva a mohou být voleni do orgánu družstva. V domě s byty v os. vl. vzniká podle zákona v každém domě s nejméně pěti byty, kdy alespoň tři byty jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků společenství vlastníků jednotek (SVJ), které má také své orgány i stanovy. Členové družstva platí nájemné bytovému družstvu, které zahrnuje poplatky za služby (teplo, teplá a studená voda), splátku za revitalizaci, daň z nemovitosti a fond oprav. Elektřinu a plyn si členové platí navíc a samostatně. Vlastníci bytů platí poplatky za služby (el., plyn, vodné, stočné, teplo), ale také platby spojené se správou domu, opravy a rekonstrukce na společných částech domu.

U dr. bytu neplatí daň z nemovitosti přímo členové družstva, platí ji družstvo, ale členové ji mají započítanou v nájmu. U vlastního bytu daň z nemovitosti platíte samostatně.

Družstevní podíl můžete prodat bez souhlasu družstva, pokud nemáte žádné závazky vůči družstvu. Převod dr. podílu nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí, naopak prodej bytu v os. vl. podléhá zdanění dani z nabytí nemovitých věcí (4% z kupní ceny), kterou hradí kupující. Je potřeba počítat s tím, že byty v os. vl. jsou dražší než byty v dr. vl. Je tedy zřejmé, že rozdíly mezi dr. vl. a os. vl. existují a je pouze na Vás jaký typ vlastnictví si zvolíte.

Realitní makléř Lukáš Klus

Koupě stavebního pozemku je malý krůček předtím, než se na daném pozemku rozhodnete postavit rodinný dům, ale přece i tento malý krůček je velice zásadní a je třeba si dát pozor na úskalí, které u koupě pozemku mohou nastat. Určitě Vám doporučuji zajet se na pozemek podívat osobně, abyste viděli, jaký má tvar, kde jsou hranice pozemku a zda na pozemku již na první pohled vedou inženýrské sítě.

Další důležitou věcí je podívat se na list vlastnictví, který by měl být co nejaktuálnější a který by Vám měl poskytnout zprostředkovatel, majitel nebo si jej můžete nechat vytisknout na příslušném katastrálním úřadě. Dejte si pozor, zda na listu vlastnictví neváznou nějaká věcná břemena, zástavní práva či exekuce. Ověřte si na příslušném obecním úřadě, zda je pozemek dle platného územního plánu stavební a zda existují nějaká omezení týkající se výstavby RD.

Doporučuji si nechat zaslat nebo předložit vyjádření k vedení inženýrských sítí od poskytovatelů dle území (ČEZ, SmVak, GasNet a další), aby se Vám nestalo, že si pozemek zakoupíte a později zjistíte, že prostředkem pozemku vede třeba plynovod a díky ochrannému pásmu nebude možné na pozemku nic postavit. Také je velmi důležité, zda je zajištěn příjezd k pozemku. Pokud ne, je otázkou kdo ho zbuduje, na čí náklady a do kdy. Bez správně zbudované cesty, kterou odsouhlasí úřady a hasiči nebude řádně zkolaudovaná a díky tomu Vám nezkolaudují dům. Pokud je příjezd zajištěn, je důležité kdo danou příjezdovou cestu vlastní, zda obec nebo zda je uděleno věcné břemeno chůze a jízdy.

Na závěr Vám doporučuji, pokud si nebudete vědět rady, obraťte se na odborníka.

Realitní makléř Lukáš Klus

Koupě domu je velká životní událost, která vyžaduje rozhodnutí a finanční investici. Dům si při prohlídce důkladně prohlédněte. Na první pohled může dům totiž vypadat zcela v pořádku, avšak při důkladnější kontrole můžete narazit na praskliny, plísně, či jakákoliv jiná poškození, tzv. „skryté vady, kterých si lajk nemusí povšimnout. Proto doporučuji nechat si dům prohlídnout odborníkem a nechat si vypracovat technickou inspekci nemovitosti.

U starších domů je třeba se zaměřit např. na rozvody tepla, vody, odpadů, elektřiny, střechu a její případné poškození, izolaci domu a sklepní prostory. Na prohlídce se makléře ptejte na vše, co Vás napadne a přijde Vám důležité. Stejně tak si nechte doložit veškerou dokumentaci k domu, ať už nabývací tituly, stavební povolení, projektovou dokumentaci, kolaudační rozhodnutí, smlouvy o zřízení věcných břemen anebo také list vlastnictví, který by měl být co nejaktuálnější, abyste měli jistotu, že v mezidobí nedošlo k žádné změně, ať už ke změně vlastníka či nedošlo k zápisu zástavního práva, exekučního či jiných omezení.

Při prodeji domu je majitel povinen mít vypracovaný průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), ze kterého se dozvíte, v jaké energetické třídě se dům nachází a také jakou má roční spotřebu energie.

Zajímejte se také o okolí domu, zda se v blízkosti nachází silnice či železniční tratě, protože v tomto případě by se s klidným bydlením nedalo počítat, zda se dům nenachází v záplavové oblasti, důležité také je, jací jsou sousedé a jejich vzájemné vztahy, také blízkost občanské vybavenosti (školka, škola, obchod, zdravotní středisko, MHD).

Je tedy třeba si vše dobře promyslet, než uděláte zásadní krok. Zvážit kolik chcete do koupě domu a případné rekonstrukce investovat. Rozhodnout se, zda bude lepší pro Vás koupit novostavbu, která bude sice dražší, zato nebude třeba do ní investovat další finanční prostředky i v průběhu několika let, nebo zda si koupíte dům starší, tedy levnější, ale zde je třeba počítat s investicemi do rekonstrukce a oprav domu (k této variantě doporučuji konzultaci s odborníkem z důvodů následných investic).

V případě, že budete chtít s něčím poradit, tak neváhejte a kontaktujte mě.

Realitní makléř Lukáš Klus

Prodej každé nemovitosti zabere dost času. Když už najdete kupce, který akceptuje Vaši cenu, stojíte před posledním krokem a tím je ověřený podpis na kupní smlouvě. Právě kupní smlouva je nejdůležitějším dokumentem, jehož obsah byste měli pozorně zkontrolovat a neměli byste na nic zapomenout.

V případě, že si stáhnete vzor kupní smlouvy na internetu, je víc než pravděpodobné, že ve smlouvě nebude uvedeno vše důležité a pak například hrozí vrácení smlouvy pro její chyby z katastru nemovitostí a prodloužení celé transakce i o několik měsíců. Když spolupracujete s realitní kanceláří, tak ta Vám zaručí kvalitu kupní smlouvy svým právním oddělením a nic nebrání tomu, že i tak si danou smlouvu můžete nechat zkontrolovat další nezávislou osobou.

Důležitý je správný popis nemovitosti, kdy bytová jednotka musí být vymezena podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle nového občanského zákoníku. Často se zapomene například na spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Kupní cena se ve většině případů vyplácí z advokátní úschovy. Ve smlouvě je proto potřeba stanovit přesný termín do kdy bude kupní cena do advokátní úschovy složena a také kdy a za jakých podmínek bude kupní cena z advokátní úschovy vyplacena prodávajícím. Stejně tak je důležité ve smlouvě ujednat termín a způsob předání nemovitosti, kdo uhradí správní poplatek za podání návrhu na vklad, či případné sankce za prodlení. Svěřte tedy raději tento důležitý dokument do rukou odborníků.

Realitní makléř Lukáš Klus

V případě, že jste se rozhodli postavit si rodinný dům, tak s největší pravděpodobností bude Vašim prvním krokem koupě stavebního pozemku. Než si pozemek pro výstavbu rodinného domu koupíte, tak byste si měli o něm zjistit veškeré informace. Velká část prodejců stavebních parcel je i zároveň investorem případné výstavby či dané lokality. To znamená, že vybudují sítě, zrealizují komunikace, napojí na elektřinu, vodu či plyn. U takového pozemku je akorát důležité zjistit, čím je koupě pozemku podmíněna.

Pokud máte vyhlédnutý pozemek, který je dle územního plánu určený k výstavbě rodinného domu, tak potřebujete zjistit, jak je možné pozemek napojit na sítě, zda je kapacita pro napojení nového domu, jak máte vyřešit odpad, zda je zajištěn přístup k pozemku, zda se k pozemku vážou nějaká věcná břemena (může to být jen kabel telekomunikační společnosti v zemi, ale může to být také právo souseda jezdit přes Váš pozemek), zjistit si místní příkon elektrické energie, abyste nebyli překvapeni požadavkem na vybudování nové trafostanice, kterou byste museli uhradit. Běžte se také o pozemku poinformovat na stavební úřad, zda existuje nějaké jiné omezení, jaká je plánovaná výstavba v okolí, jaká je maximální zastavěnost pozemku. Jakmile budete znát odpovědi na všechny své otázky, můžete pozemek koupit. V případě, že budete chtít s něčím poradit, tak neváhejte a kontaktujte mě.

Realitní makléř Lukáš Klus

Odhad nemovitosti potřebujete při dědickém řízení, v případě, že se dostanete do exekuce, při vypořádaní společného jmění manželů, v některých případech je potřebný jako základ výpočtu platby daně z nabytí nemovitosti, v případě soudního sporu a je také velmi důležitý v průběhu procesu schvalování hypotéky. V případě, že kupujete nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru, tak odhad zajišťuje většinou banka. Odhadcem je v tomto případě nezávislý podnikatel, který má živnostenský list na oceňování nemovitostí. Banky v současné době spolupracují s certifikovanými odhadci, kteří musí pro získání certifikátu splnit pět let praxe v oceňování nemovitostí a vykonat příslušnou zkoušku.

Odhadce bude chtít zpřístupnit nemovitost a to od půdy až po sklep. Zkoumat bude také jak pozemek, jeho velikost, tak i případné hospodářské budovy. Vše si nafotí, bude jej zajímat stáří domu, bude potřebovat veškeré informace k rekonstrukcím a technickému řešení. Odhad poté zpracuje v souladu s cenovými mapami, tržními cenami nemovitostí v okolí a dalšími okolnostmi, které jsou k posouzení ceny důležité. Každá nemovitost má v jednom čase více cen a to cenu kupní, za kterou lze nemovitost prodat, tak cenu tržní, kterou je obvyklé v dané chvíli na realitním trhu žádat za obdobné nemovitosti v téže lokalitě. Tato cena může být vyšší, ale také nižší než cena kupní.

Pro více informací mě neváhejte kontaktovat.

Realitní makléř Lukáš Klus

Podnájem bytu vzniká v případě, kdy si sjednáme obývání bytu či jeho části ne s vlastníkem bytu, ale s osobou, která má sama daný byt v nájmu. Na rozdíl od nájemce není podnájemce tolik chráněn zákonem, a proto by podnájemník při sjednávání podnájmu měl dbát na vyšší obezřetnost.

Podnájem vznikne na základě podnájemní smlouvy, ta ale nemusí být uzavřena písemně. Písemná forma je ovšem vždy lepší. Předejde se pozdějším nejasnostem například ohledně termínů plateb za podnájem a služby, vymezení části podnájemního prostoru a podobně.

Doporučuje se seznámit se s obsahem nájemní smlouvy toho, kdo byt podnajímá a to z toho důvodu, že se ve smlouvě dočtete, zda má nájemce platnou smlouvu, zda může byt podnajmout a také na jak dlouho nájemní smlouvu má, protože ve chvíli kdy skončí nájemní smlouva, tak končí zároveň i podnájem. Nájemce, ale nemá ze zákona povinnost smlouvu předložit.

V případě, že nájemce podnajme byt bez souhlasu pronajímatele, může toto být bráno jako hrubé porušení nájemní smlouvy. Pak hrozí nájemci výpověď z nájmu. Na rozdíl od nájemce není podnájemce jako uživatel bytu chráněn při skončení podnájmu. Podnájem bytu, tak ze zákona skončí vždy nejpozději s koncem nájmu bytu.

Realitní makléř Lukáš Klus

Pokud kupujete nemovitost v osobním vlastnictví, tak celý smluvní vztah se zakončuje podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Jakmile je nový vlastník (kupující) zapsán v katastru nemovitostí, je transakce ukončena a můžete se považovat za majitele nemovitosti.

Navrhovatelem může být podle zákona jeden účastník koupě, tedy prodávající nebo kupující, případně všichni účastníci. Odborníci doporučují, aby se navrhovateli stali jak kupující, tak i prodávající. Návrh na vklad je proto ideální podepsat společně při podpisu kupní smlouvy. Návrh na vklad musí být na předepsaném formuláři, podpisy nemusí být úředně ověřeny a cena návrhu je 1000,- Kč. Podat jej můžete poštou osobně nebo elektronicky prostřednictvím datové schránky. K vyplněnému formuláři se přikládá vkladová listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru (kupní smlouva, smlouva o věcném břemeni a další).

Katastrální úřad je povinen vyrozumět účastníky řízení, tj. kupujícího a prodávajícího, že návrh byl doručen. Vyrozumění se provádí poštou, emailem, datovou schránkou nebo SMS. Následující den úřad vyznačí plombu, která oznamuje, že daná nemovitost je dotčena změnou a že probíhá řízení. Účastníci mají 20 dnů na to, aby v případě podvodného návrhu vyrozuměli katastr. Pokud tak neučiní, úřad po uplynutí této lhůty pokračuje v řízení. Rozhodnout musí do 30 dnů. Pro více informací mě neváhejte kontaktovat.

Realitní makléř Lukáš Klus

Věděli jste, že majitel bytu nemá právo zakazovat nájemci v pronajatém bytě, aby přijímal návštěvy? Pokud máte ve smlouvě o pronájmu bytu uvedeno, že si nesmíte do bytu vodit žádné návštěvy, tak je toto ustanovení neplatné, stejně tak není nájemce povinen pronajímateli hlásit návštěvy.

Jak, ale rozlišit, kdy se jedná o návštěvu a kdy už se jedná o osobu, která žije s nájemcem v bytě? Většinou se to bere tak, že o návštěvu se již nejedná, pokud doba pobytu dané osoby či osob přesáhne dva měsíce. Vychází to zřejmě z toho, že podle občanského zákoníku je nájemce povinen hlásit pronajímateli zvýšení počtu osob v bytě neprodleně, maximálně do dvou měsíců.

V případě, že s vámi bude v nájemním bytě žít nový člen domácnosti, musíte mít souhlas pronajímatele. Výjimkou je však situace, kdy se jedná o osobu blízkou nájemci – manželka, manžel, dítě nájemce či rodiče nájemce – to souhlas pronajímatele nepotřebujete. V případě, že zvýšení počtu osob v bytě nenahlásíte, může to být důvodem k výpovědi z nájmu. Dalším důvodem výpovědi může být i to, pokud vaše návštěvy budou porušovat domovní řád, chovat se hlučně, poškozovat zařízení bytu či domu nebo dům znečišťovat.

Pro více informací mě neváhejte kontaktovat.

Realitní makléř Lukáš Klus

Věděli jste, že letos bude opět pokračovat program výhodných půjček na bydlení pro mladé do 36 let, který administruje Státní fond rozvoje bydlení? Objem prostředků se letos navýší z loňských 650 milionů na jednu miliardu.

Zvýhodněný úvěr je určen pro ty, kteří žijí v manželství nebo registrovaném partnerství, ve kterém alespoň jeden z manželů nedosáhl ke dni žádosti 36 let, nebo nežijí v manželství ani registrovaném partnerství, ale trvale pečují o dítě do 15 let a ke dni podání žádosti nedosáhli 36 let.

Výše úvěru se odvíjí od záměru realizace. V případě, že se jedná o rekonstrukci bytu, lze získat maximálně částku 300 tisíc korun. V případě, že by se jednalo o koupi bytu, je možné získat částku až 1,2 milionu korun a pokud by se jednalo o stavbu či koupi rodinného domu, je stanovena maximální výše úvěru na dva miliony korun. Doba splatnosti úvěru je pak 20 let, výjimečně 25 let.

Dále chce úřad v březnu vyhlásit dotačně-úvěrový program Výstavba, který umožní obcím stavět nájemní byty nejen pro úzce vymezenou skupinu obyvatel v sociálně těžké situaci (sociální byty), ale také přispěje k řešení chybějících profesí v obci, například byty pro učitele, lékaře, či policisty. Rozhodovat o tom budou starostové.

Realitní makléř Lukáš Klus

Úvodem bych Vám rád popřál vše nejlepší do nového roku 2019, přeji hodně zdraví, štěstí, osobních i pracovních úspěchů.

Dovolte, abych všem, kteří se v roce 2018 stali majitelé jakékoliv nemovitosti v osobním vlastnictví (stavba, pozemek, bytová jednotka), anebo jste u své stávající nemovitosti prováděli stavební úpravy, připomenul, že je potřeba se do konce ledna 2019 přihlásit k dani z nemovitých věcí. Daňové přiznání lze podat osobně a to vždy místně příslušnému správci daně, tj. tomu finančnímu úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se předmětné nemovité věci nacházejí, přičemž potřebný tiskopis si můžete vyzvednout na všech finančních úřadech, stáhnout na internetových stránkách, nebo podat elektronicky a to formou datové zprávy ve formátu a struktuře definované správcem daně.

Splatnost této daně je nejpozději do 31. května. V případě, že daň přesáhne částku 5.000,- Kč, tak je možno si platbu rozdělit na dvě splátky – první je splatná do 31. května a druhá do 30. listopadu. Finanční úřad Vám na základě podaného daňového přiznání vyměří daň a poté Vám zašle složenku k úhradě. Daň také můžete uhradit hotově na pokladně příslušného finančního úřadu, převodem na účet anebo prostřednictvím SIPO.